中山。珠海。置業日報

back【防中伏】2020年遠離大灣區購房陷阱,教你見招拆招!2020-05-10

回顧2019年年尾,大灣區多個城市發佈了樓市“鬆綁”政策,從放開港澳居民在大灣區買樓限制,到江門放開人才購房,深圳取消豪宅稅,深汕解凍購房措施,廣州花都及南沙區限購放鬆,佛山人才措施,中山非戶籍提供工作證明即可購買首套等,帶動灣區置業投資需求。步入2020年,還沒買到房的准買家們想必躍躍欲試,趁著樓市小陽春來臨前做好灣區買樓部署。下面來瞭解下2020年大灣區買一手樓需要注意哪些陷阱!

 

NO.1新樓定金可退嗎?

很多朋友內地睇樓時,常會遇到售樓處人潮湧動的現象,為了能搶到心儀的單位,部分買家在沒考慮周全的情況下就急著交定金,簽合同買樓。那麼睇樓時交了買樓定金可以退嗎?定金和訂金有什麼區別?

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式,又稱保證金。如果買家交了定金之後改變主意決定不買,開發商有權以買家違約為由不退定金。

訂金則為非法律概念,通常指買賣雙方在具有交易意向後,為表示誠意,由買方交付給賣方的一筆款項,取得在此期限內的優先購買權。而訂金給付後,如發生一方違約,導致解除合同的情形時,收受訂金的一方必須如數退還訂金。

Tips:

首先要明確的是在簽訂商品房買賣合同之前,交定金並不是必須要做的。想避免定金陷阱,最簡單的方式就是不要與開發商簽訂認購協議書,不要交定金。如果買家與開發商協商一致,完全可以直接簽訂商品房買賣合同,當然如果之後買家違約,違約賠付依舊要執行。

No.2 一手合同留意陷阱

一般來說,買樓合同多由賣方所提供,導致部分賣方會弱化自己的違約責任,或是針對買賣雙方的違約責任之約定是不公平不平等的,這對買家來說極為不利。比如有的開發商的買賣合同對買家有這樣的約定:“當開發商因工程問題而延期交樓時,買家不允許退房。”顯然,在上述條款中,關於買家的買樓約定是不合理的。

Tips:

因此,在與開發商簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,並爭取雙方違約責任的公平和對等。另一種方式就是聘請專業的房地產律師代理簽合同,亦可減少很多糾紛隱患。

No.3 房產證辦理不下來

有些業主內地買樓時,開發商承諾在三個月之內辦理房產證,但有時會遇到好幾年房產證依然沒辦下來的情況。當買家去找開發商理論時,對方都會給一句:“正在辦理”來推託。到底為何開發商會遲遲不給買家辦理房產證呢?其實原因有很多,其一就是有的開發商在商品房沒有驗收合格的情況下就對房屋進行出售,而這時開發商是沒有預售許可證的,所以賣出後想要辦理房產證也就變得困難了。其二有可能是開發商資金出現問題,並有出逃情況,這時辦理房產證就更不可能了。

Tips:

買家應該在買樓時,檢查商品房是否“五證”齊全,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預()售許可證》。如果沒有這些證件便出售即是違法行為,買家亦得不到應有保障。

No.4 收樓時貨不對板

部分買家在物業收樓時,發現跟原先購房時所描述不符,比如之前銷售廣告中號稱的“無敵海景”,今時今日卻變成了“迷你人工湖”,社區綠化面積不達標,牆體有裂縫,地板不平等等,而這些問題可以直接向發展商追討,但需要花費時間與精力,也要有心理準備不一定能追討到想要的結果。

Tips:

一般情況下,開發商銷售的一手樓花,為顧及買家的安全,無法讓買家去到樓盤興建現場做實地考察單位。因此,買家不要輕信網上售樓廣告及無良仲介代理,建議找大品牌、誠信度高的地產商,如恒大、中國海外、萬科、華潤、萬達、碧桂園等,都是較具信譽的一線發展商,無論是樓盤品質、物業管理及保養方面都較具保障!買房前亦要提前先做好功課,瞭解地產商的背景及過往專案,避免碰到地產商做假的情況。

NO.5 租金回報不如預期

某些地產商在賣樓時號稱單位有很好的租金回報率,現時情況卻未必如此,因為該新樓盤過往沒有租務回報可作參考,通常仲介或地產商會誇大租金回報及相關出租率,促使買家儘快下單並完成交易。

Tips:

對於買家來說,可以自行上網搜索樓盤附近其他新盤二手樓的出租情況以及租金報價作參考。通常同一區附近的樓盤租金情況相若,很少哪個樓盤租金大程度高於周邊其他新盤。

房產投資是一筆不小的開支,對於很多人來說甚至是投入了全部身家,想要大灣區買樓不中伏,一定要對灣區市場及政策多做瞭解。為了防止購買後單位租不出去還應同時諮詢房屋租賃市場,以防房屋空置帶來的損失。

來源:美聯物業

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